投资出租房5年，我得出了4个重要结论...

作者@火紫蓝发布在一亩三分地

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说说我的投资经历和现状

1.新泽西中部多家庭房屋，已购入四五年的时间，FHA低首付只需3.5% down payment. 购入价不到500k, 现在应该涨了十几万，去除所有费用，正向净现金流每月一两千。自己manage

2.宾州东北部四家庭，三年前不到十万购入（你没看错，不到十万！），建筑面积5000sq。去年已出手，卖价涨了三四万，远程交给别的公司manage，整体现金流为负

3.新泽西近纽约小condo，去年购入，租金和每月还款持平，HOA相当于租金pay down的 principal. 这个买的主要目的是保值升值

投资策略

成熟的投资房策略有很多种，可以做wholesale, rental property, flip, BRRRR, 远程投资外州便宜的出租房等等，今天暂时不一一展开。

我的主要策略是BRRRR （buy, renovate/rehab, rent out, refinance, repeat）， 也就是不去猜市场是否会升值，而是主要看现金回报率以及通过翻修使之强制升值（forced appreciation）。

这种策略比较适合启动资金不是特别多，追逐积累稳健现金流的低风险模式

几个重要的初步结论

1.

FHA是入场的好办法，五十万的房子只需要两三万资金就能拿下（包括closing cost）。

一定要尽量选择四家庭property，这样能最大限度利用杠杆并且提高回报率。当然现在新泽西的房子也涨了很多，不过有些地方还是能够找到现金回报率大于百分之十甚至十五的房子。

如果是新手的话建议买装修比较新的房子，这样才能更好的估计回报率，让纸面上的数据尽量接近真实数据。

FHA有两个条件，一是需要在这个房屋里住一年，另外是每年会有一个额外房价0.85%的Mortgage Insurance Premium（贷款保险）。这个不用怕，只需要把它当做一项正常的费用算入进行回报率分析即可。

另外，FHA在同一时间只能用在一个property上，所以说入场用它最有优势。

2.

估算真实回报率的时候一定要考虑各个方面，尤其是vacancy（空置率），管理费用（如果用管理公司或中介），以及房屋修缮的费用。

房屋修缮的费用需要每年预留出来一部分，比如屋顶还有五年需要换掉，这部分叫capital expenditure.

管理公司的费用更是高达百分之十的租金收入，甚至有可能十五，这个十五怎么来的呢? 百分之十一般是基础收费，如果出租打广告的话一般是一个月租金，如果不幸你的租客平均住只有两年，那么每两年就要给管理公司额外一个月租金，这样总共算下来已经接近百分之十五的租金了。

一定要做一个详细的Excel表格，把所有以上费用都列进去，而不是简单的用Mortgage减去租金

3.

我觉得自己管理一开始是必要的，虽然麻烦但是可以帮助我们亲自去了解其中的坑，并且可以省下绝大部分利润，而不是交给管理公司。

现在也有很多房地产软件可以让这个过程大大简化。当然，我就不提什么去收租被狗咬，租客trash 整个apartment，eviction亲自上庭，打电话收租找不到人的事实了，怕吓到大家。

当然，也是有很多非常好的租客的。这个基本是由我们的screening process决定的。我因为继承了上一位房东的几个垃圾租客所以第一年很费了点手脚

4.

举例：比如我买的第一个房子如果现在需要60万拿下，利用FHA，贷款58万，closing cost 一万，地税每年一万四，每年租金收入七万，保险2000，水电费2000（主要是水费和垃圾处理），修理费2000，空置率百分之五，自己管理的话，买下房子的初始总费用大概是三万出头，每年的净利润接近一万二。

一万二除以三万，那么cash on cash return大概是百分之四十，这个是完全能够达到，也是我的第一个房子已经达到的。注意这里的收益还没有算上每年租金帮助pay down 的principal, 否则的话会更高。

上面的算法是基于房子永远不涨的保守估计来计算的。买投资房分析数据一定要保守再保守，切记！！

最后给想系统了解美国房产投资的小伙伴们强烈推荐一个美国最大的房产论坛：

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尤其是Ultimate Beginner's Guide，里面的知识非常系统，又不需要太久时间就能读完，绝对是美国投资房产入门的不二之选：

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